民宿创业，是机会还是深坑？

一、民宿创业，你准备好了吗？

（一）心理准备

想要踏入民宿创业这条路，可不能仅凭一时的激情冲动呀。首先得明晰自己做民宿的意义所在，如果只是把它当作纯粹的商业投资，那就要做好预期的损益准备，毕竟民宿行业投资回报期相对较长，有些非景区的城市民宿可能得花上 5 – 8 年才能实现收支平衡呢。而且在运营过程中，还会面临监管部门的压力、预订平台政策的变化以及形形色色房客带来的各种问题，这些都需要提前在心里有个底，权衡自己是否有能力从容应对。

但要是你追求的是那种充满文艺气息的生活，把民宿经营当作一种生活方式，用心去打理，那即便过程中会遇到些小坎坷，也能过得很滋润，享受其中的乐趣。总之，开民宿前，先把心态调整好，以正确的心态对待运营初期可能出现的窘境，才有可能坚持到盈利的那一天哦。

（二）资金准备

在民宿创业上，资金准备可千万不能感情用事，得精打细算才行。首先就是租房子的费用啦，这会根据选址的不同有较大差异，如果是在乡下，租金相对便宜些，一年大概 3 万左右就够了，但要是选在旅游景点周边，费用可就会贵上许多。

接着就是装修改造费，民宿不同于一般酒店，大多要有自己的特色，要与当地环境相适宜，可能还需要大规模改造，所以这部分预算得提前规划好，而且要记得征得房东同意哦。

房间设施费用也不能忽视呀，除了床、桌子、灯这些基本配置外，一些有特色的小装饰往往能提升整个房间的格调，营造出别样的氛围，这就得看投资者自身的眼光了，可别小看这些小细节，说不定就能成为吸引顾客的亮点呢。

人员工资也是一笔必要开支，招募的员工数量和民宿面积大小有关系，像十间客房左右的民宿，大概需要招募 5 名工作人员，具体工资就参照当地的薪资水平来定啦。

还有电信宽带费用，如今互联网时代，为了给住客良好的上网体验，得选取百兆的电信宽带，各地收费会略有差别，不过大致的费用也得考虑进去哦。

最后就是宣传成本啦，现在不管做什么生意，宣传都是必不可少的，要结合周边环境，利用社交媒体等各种渠道进行传播，最好能打造出网红民宿，激发人们的好奇心，这样宣传效果才好呢。同时，还要算好回本周期，心里有个明确的资金回笼计划哦。

（三）市场调研

选址对于民宿来说，那可是至关重要的呀，甚至可以说在一定程度上决定了民宿的生死呢。优先建议选择在景点附近，比如方圆 20 公里以内有风景名胜区的地方，要是 5A、4A 景区周边那就更好了，自带流量，可以节省不少前期推广的功夫；或者选择交通便利的地方，一般来说，距离目标消费群体 2 小时车程内比较合适，最好能保证汽车可以直达，道路状况良好，像柏油路＞水泥路＞石子路＞泥路这样的顺序来选择就很不错哦，这样无论是客人往来，还是建筑材料等物资运输都会方便很多呢。

同时，还要充分了解目标客户群体，清楚他们的年龄、性别、职业、收入水平、消费观念、消费习惯等等，毕竟不同的客户群体需求和偏好差异挺大的。

另外，得分析竞争情况呀，看看周边已经存在的民宿数量、规模、经营特色、价格策略等等，清楚自己的竞争对手都有哪些优势劣势，这样才能找准自身定位，制定出差异化的经营策略。

最后，还要掌握本地民宿市场规模和发展趋势，比如整个市场是处于上升期还是饱和状态，政策法规方面有没有什么变化，行业前景如何等等，只有对这些都心里有数，才能让自己的民宿在市场中站稳脚跟，有更好的发展哦。

二、打造有特色的民宿

（一）选址与外观设计

选址对于民宿来说是至关重要的一环，要尽量选择那些具有独特魅力和美丽景色的地点呀，比如宁静的乡村、迷人的海滨或者充满韵味的古镇等等，这样可以为游客提供别样又难忘的住宿体验。像云南大理的一些海边民宿，靠着洱海，游客清晨醒来就能看到波光粼粼的湖面，傍晚还能欣赏绝美的日落，别提多惬意了。

而外观设计方面呢，一定要与周围环境相协调，同时充分体现民宿的主题和特色哦。可以巧妙地使用当地的材料以及独特的建筑风格，营造出一种与当地文化深度融合的感觉。例如在一些古村落里开民宿，采用传统的小青瓦、木质门窗等元素，让民宿仿佛就是从这片土地里自然生长出来的一样，路过的游客一眼看过去，就会被那种独特的韵味所吸引，忍不住想要走进一探究竟呢。

（二）室内设计

室内设计的主调得是舒适与温馨，要让游客一进屋就有宾至如归的感觉哦。床品要选择柔软舒适的，色调搭配上也要偏向温馨柔和，再摆上舒适的家具，就像在家里一样自在放松。比如说那种暖黄色的灯光、松软的抱枕，都能瞬间提升整个空间的温馨感呀。

同时，要善于利用当地特色装饰物件来展现民宿的独特魅力呢，像具有地方特色的手工艺品、民俗摆设等，都可以巧妙地融入室内装饰之中。还可以通过挂画、摆放一些与当地文化相关的书籍等元素，进一步体现民宿的主题和风格哦。而且合理规划空间布局也很关键，要预留出足够的活动空间，方便游客在房间里活动，也要规划好储物空间，满足游客放置行李等不同需求呀，这样游客住着才会既舒心又便利呢。

（三）庭院与公共区域

庭院可得精心设计一番呀，种上各种绿植、花卉，摆上休闲座椅，营造出宜人的休闲氛围，让游客可以在这里呼吸新鲜空气，放松身心呢。要是再设置一些特色景观或者小巧的水景，那就更有吸引力啦，比如打造一个小小的假山流水景观，水流潺潺，别提多有意境了。

公共区域作为游客交流和放松的场所，要提供足够的空间和完善的设施哦，像温馨的书吧，游客可以在这里安静地看书、品茶；充满格调的咖啡厅，能让大家一边品尝咖啡，一边聊天交流；还有视野开阔的露台，站在上面可以俯瞰周边的美景呢。并且这些区域的设计同样要体现民宿的主题和特色，保持整体风格的一致性，让游客无论身处哪个角落，都能感受到民宿独特的韵味呀。

（四）可持续与环保

现在大家都越来越重视环保啦，民宿设计也得跟上这个理念哦，采用节能环保的设计思路呢。比如说可以利用太阳能来提供热水或者部分电力，安装雨水收集系统，收集的雨水可以用来浇灌庭院里的花草等等，同时合理利用自然光，让室内白天足够明亮，减少白天开灯的频率，再巧妙地利用自然通风，保持室内空气清新，营造健康舒适的住宿环境呀。
在建材的选择上，也要优先使用绿色建材和环保装饰材料，这样既能降低对环境的负面影响，也能让游客住得更安心呢。比如选择环保型的涂料、无甲醛的板材等等，从各个细节入手，践行可持续发展的理念呀。

（五）人性化服务与互动体验

做民宿，贴心周到的服务那是必不可少的呀。可以为游客提供接送服务，尤其是对于那些交通不太方便的民宿位置，或者是游客携带较多行李的时候，接送服务就能让游客感受到满满的关怀呢；还可以精心准备旅游攻略建议，根据游客的时间和喜好，推荐周边好玩的景点、好吃的美食，帮助游客避开一些 “坑”，让他们的旅程更加顺畅愉快呀。

除此之外，组织丰富多样的互动体验活动也很重要哦，像安排当地文化体验活动，让游客亲身参与传统手工艺品的制作，感受当地独特的民俗文化魅力；或者开展一些趣味的户外运动，增强游客与民宿之间的互动和情感联系，让游客离开之后，还对民宿念念不忘，下次有机会还想来住呢。

三、民宿创业的盈利模式

（一）销售房间

销售房间是民宿最主要的盈利来源，通过向游客提供不同类型的房间住宿服务来获取收入。常见的做法是设置多种房型，比如标准间、大床房、家庭房、套房等，再根据房间的大小、设施配备以及景观等因素制定不同价格，像带有独立阳台和山景的房间，价格就可以相对高一些。同时，还可以根据淡旺季来灵活调整价格，在旅游旺季和节假日，由于市场需求旺盛，适当提高房价；而在淡季则推出优惠价格，吸引更多客人，提高入住率。不过，这种盈利模式相对比较单一，资金回笼速度也比较缓慢。所以建议民宿创业者精心塑造独特的民宿风格，锁定中高端消费群体，比如打造具有当地特色文化主题、高端精致装修风格的民宿，以此拓展盈利空间。

（二）销售旅游衍生品

在民宿行业内，销售旅游衍生品通常被称为 “做二消”，这一模式起源于阳朔，后来在三亚和丽江得到进一步发展。之所以会出现这种盈利模式，是因为在这些地方民宿行业竞争异常激烈，房租高昂，但民宿售价却相对较低，民宿老板们不得不另辟蹊径，挖掘更多盈利项目。常见销售的旅游衍生品包含旅游纪念品、当地土特产（例如在大理主要售卖茶叶和梅子酒）、景区门票、旅游包车服务、旅拍（像大理环洱海游玩并拍照）等等。但要注意的是，如果强行向游客推销这些衍生品，极易引发游客的反感与投诉。所以，一定要依据自身民宿的实际情况，多开发一些游客切实有需求的衍生品，例如如果民宿位于海边，可以提供出海捕鱼体验项目的售卖等，贴合游客的出行预期，让游客自愿消费。

（三）挖掘民宿附加价值

售卖民宿的附加价值，是当下大力推崇的一种盈利模式，它看似复杂，实则在各行各业都已十分流行。就如同苹果售卖的并非仅仅是手机，而是上网设备；爱马仕售卖的并非只是皮包，而是身份象征；迪士尼售卖的也不只是过山车，而是身临其境的体验。比如《莫干山秋田布谷亲子民宿》在设计规划阶段就精准定位亲子旅游市场的潜力，充分依托周边旅游资源，深入挖掘亲子出游的各种需求。该民宿仅有 15 个房间，却设有霍比特、马戏团、爱丽丝等 7 个主题，保留了大面积的院子作为公共区域，并配备了丰富的动植物及游乐设施供孩子们尽情玩耍。民宿周边的萱草花园、自然农田教室、孔雀园和鹿舍更是为亲子出游打造了全方位一站式的优质体验。不过，这种模式对于缺乏经验的新手来说存在一定风险，许多新手会误将伪需求当作价值点，结果根本无法吸引游客。例如禅修民宿（人们不禁会问：为何不去寺庙呢？），再如美食民宿（人们也会疑惑：为何不去更好的饭馆呢？）因此，建议民宿从业者寻找专业人士，依据民宿自身实际情况（最好在民宿建设初期），深入挖掘并精心策划产品的价值点。

（四）炒作民宿

这种盈利模式简言之，就是先打造出一家网红民宿，随后在其热度处于高点时转手出售。具体操作上，首先要挑选适宜的地理位置，比如选择在热门景区附近、交通便利且风景优美的地方。接着注册相关执照与各类手续，确保经营的合法性。然后做好产品的精准定位，明确目标客户群体，聘请专业人士精心设计民宿并进行装修，打造出独特且吸引人的风格，同时着力提升网络销售排名（通常在各大在线旅游平台即 OTA 上都要努力跻身 top10），再借助小红书、抖音等社交媒体开展广泛宣传，展示民宿的特色、环境、体验项目等，从而将民宿的销售量推高，最终在合适的高点售出。从本质上看，这种玩法已超出了单纯经营民宿的范畴，有点类似于炒房。倘若没有疫情的影响，一年内便可实现回本盈利。这种做法也并非不可取，资深从业者能够借此盈利，而新入行的新手则能获得具有盈利潜力的产品（当然，有些过度自信的新手可能最终会付出更多的代价与金钱）。其不足之处在于，倘若打造过程不理想，民宿就容易砸在自己手里，而且整个过程极为辛苦。建议是，若非经验丰富的资深从业者，最好不要轻易涉足，对于接手的新手而言，要着重注意以下几点：一是手续务必齐全且合规，避免后续出现法律纠纷；二是要多进行比较和考量，全面评估民宿的价值和潜在问题；三是相较于性价比，更应重视品质，确保接手的民宿能持续保持吸引力和竞争力。

（五）开展民宿融资

这一盈利模式存在诸多问题，前面四种模式可能不少人都有涉足尝试，但民宿融资建议大家既不参与也绝不去触碰。简要概括，就是先打造一间民宿，然后大肆吹嘘、编造故事，用以开展招商引资活动，最后自己却溜之大吉，导致民宿倒闭关门。详细来讲，首先注册一家公司，以低成本打造一间民宿并对其进行包装炒作，专门瞄准那些有意投资民宿却因种种原因无法从城市业务中脱身的人群，从而进行融资操作。甚至有可能民宿尚未正式营业，他们就已经通过融资将钱赚到手了。稍微有点良知的，会在融资后转让民宿，让投资者还有机会回笼部分资金，不至于血本无归。而那些品德恶劣的，投资者连民宿的影子都还没见到，民宿就宣告倒闭破产了。这种模式的缺点就是四个字：丧心病狂。建议大家秉持基本的道德底线，莫要涉足这种损人利己的行径，共同维护健康、诚信的民宿创业环境。

四、民宿创业需规避的风险

（一）“跟风投资” 风险

如今，随着各地政府对乡村民宿的大力支持，加上市场热度不断攀升，民宿行业出现了一股 “跟风投资” 的热潮。不少投资者看到别人投身民宿赚了钱，或者单纯觉得这是个热门领域，便纷纷涌入，全然不考虑自身实际情况以及市场的真实需求。

然而，这样的盲目跟风往往会带来诸多问题。

一方面，容易导致资源浪费和市场风险加剧。大量民宿盲目扩张，使得市场供大于求，很多民宿入住率低，收益不佳，投资回报率远达不到预期，总体上乡村民宿投资回报期一般在 4—6 年，回报率并不高。

另一方面，过度的开发还会破坏乡村生态环境，由于缺乏统筹布局，一些乡村民宿呈现出 “孤岛” 现象，周边的公路、公厕、网络、市场、停车场、指示牌、供电供水、娱乐活动设施等配套很不完善，这不仅影响了游客的住宿体验，也不利于民宿行业的长期可持续发展呀。所以，大家在投资民宿时，可千万不能只跟着感觉走，一定要做好充分的调研和规划哦。

（二）“同质化竞争” 风险

当下，民宿同质化竞争的问题愈发严重了，这已经成为制约民宿行业进一步发展的一大瓶颈。民宿本应是极具个性化的住宿选择，其核心竞争力就在于独特的个性以及背后所蕴含的故事性，能够让游客感受到与众不同的住宿氛围，体验到当地特色的风土人情。

但实际情况却是，不少乡村民宿活动项目单一，仅仅停留在农家乐和家庭旅馆的层面，缺乏与当地生活习俗、生态资源、农业生产的深度融合。民宿主人也很少去分享自己独特的人生经历、感悟等有价值的故事，导致 “同质化严重、故事性缺失、人情味流失、地方性消失和乡村性遗失” 等突出问题出现。

如此一来，民宿之间只能靠打价格战来吸引客源，不断压低价格的同时，服务质量也随之下降，纯粹追求规模扩张，却忽略了品质提升，这显然不利于乡村民宿的可持续发展呀。要想在激烈的市场竞争中脱颖而出，民宿就得用心挖掘自身特色，打造独一无二的卖点才行呢。

（三）“过度高端化” 风险

有些民宿业主存在一个误区，认为精品民宿就一定要走高端路线，过度注重民宿的包装设计，把原本充满个性化、充满人文气息的民宿按照酒店的方式去进行管理。他们会聘请专业酒店管理团队，对民宿的客房、餐厅等硬件设施进行酒店化改造，按照酒店的标准配齐各种用品，甚至干脆推倒重建，过分强调设计感。

这样做虽然可能在外观和设施上看起来很豪华，但却丧失了民宿最宝贵的人文内涵呀。民宿之所以吸引人，就是因为它有着不同于酒店的那种主人文化，能让游客感受到家一般的温暖和独特的地方风情。一旦过度高端化，价格也会随之变得过高，超出了很多游客的心理预期，从而导致市场份额流失，毕竟选择民宿的游客，大多是冲着那份独特的体验去的，而不是单纯追求奢华的住宿环境哦。所以，民宿在追求品质提升的同时，可不能丢了自己的 “灵魂” 呀。

（四）“法律不完备” 风险

乡村民宿虽然从国家层面得到了政策的支持和鼓励，可具体到地方实践时，却依然面临着不少法律不确定性风险呢。比如说，很多地方对私有住房作商业用途尚未放开，这就使得部分乡村民宿处于一种 “名不正、言不顺” 的尴尬境地，没办法取得合法的经营执照，自然也不能开具发票，更难以获得消防、卫生、公安、食品安全等方面的许可，只能偷偷摸摸地 “暗箱操作”，这里面的风险隐患可就太多啦。

而且呀，很多农民的房屋布局分散、建筑质量本身就不高，还缺乏必要的消防设施，这对于民宿经营来说，存在着人身、财产、消防等重大风险。同时，民宿业主与房屋业主之间的纠纷也在逐渐增多，像云南大理就出现过房屋业主在合同租赁期未满，就将民宿产权收回自己经营的情况呢。所以，在投资民宿前，一定要充分了解当地的相关法律法规，妥善处理好各种产权和租赁关系，避免后续出现不必要的麻烦哦。

（五）其他常见风险

除了上述提到的这些风险外，民宿经营还面临着一些其他常见风险，也是不容忽视的呢。比如说消防安全风险，民宿不像酒店那样有着完善的消防警示系统和安保监控系统，所以自身一定要配备齐全消防和逃生器材，像灭火器、防毒面具、手电筒等等，并且要在该贴标识的地方做好温馨提示，同时也要做好一些预防儿童安全的措施，比如安装窗户限位器等。

在合法合规经营方面，也要格外注意，像有的地方会要求做好登记，必须实行实名制入住，而且尽量不要接待单独的未成年人，千万不要为了一点利益而触碰法律红线，成为非法经营的场所哦。

还有就是人身财产安全保障问题，毕竟民宿是相对独立的场所，房间内一般不会安装监控器，往来人员形形色色，所以要保证自身的财产安全以及宾客的人身安全。比较好的做法就是购买财产险和公众场所责任险，以防万一出现意外情况，给自己造成过大的损失呀。总之，只有充分考虑并规避这些风险，民宿才能经营得更加平稳